近日,在北京工作的王江(化名)向新京报记者反映,自己和多位租客先后向北京悦安家居房地产(经纪)有限公司(简称“北京悦安公司”)承租了房屋居住,后来,这些租客发现北京悦安公司既未向部分房东支付房租,也未向部分租客退还押金,甚至有些租客还面临着被房东清退的风险。
那么,面对此类租房纠纷,房东、租客如何维权?“二房东”拖欠房租,房东能否清退租客?
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事例1:
“二房东”两头拖,既未付房租,也未退押金
回忆租房的经过,王江告诉新京报记者:“2022年3月10日,我通过北京悦安公司承租了一套位于朝阳区雅成二里的房子,每月租金约为2600元,租期为2022年3月16日至2023年3月15日。在租房之初,我向北京悦安公司交了押金2600元。到了今年3月份,双方办理了解约。但是,北京悦安公司至今仍没有将押金退给我。”
2022年3月,王江与北京悦安公司签订了房屋租赁合同。受访者供图
“事实上,房东从去年开始联系我,表示北京悦安公司没有给她钱。”王江坦言,“经初步了解,北京悦安公司是一家中介公司,从房东手中租下房子,再转租给租客。最近,该公司已经欠下多位房东的房租,并且没有退还部分租客的押金或租金。后续可能还有一些新租客通过这家公司租房。”
为了全面了解此事,新京报记者与王江所租房子的房东韩路(化名)取得联系,韩路表示,自己也是受害者,其与北京悦安公司所签订的租赁合同约定,北京悦安公司应该在今年3月份按照季度向自己支付房租2万余元。“这家公司时而联系不上,时而有人接电话,对方说会给我房租,但是至今仍没有支付房租。”
事例2:
房东售房被“二房东”隐瞒,租客遭强制“退租”
另一名租客马明(化名)也陷入了租房纠纷之中。据马明介绍,2022年9月,自己与北京悦安公司签订房屋租赁合同,承租一套房子,租期到2023年9月21日截止。当时,其向北京悦安公司交了押金6200元,每半年付一次租金。按照合同约定,自己在今年3月6日左右向该公司交租金。
经过马明了解,北京悦安公司与其所租房子的房东签订了租赁合同,合同时间到2024年9月截止。今年2月,房东着急卖房,明确提出解除合同,但是北京悦安公司未将这个情况告知马明。“我按照合同约定交了租金后,房东直接上门通知我要收回房子。房东给出的理由是,过了交租日期,其一直未收到北京悦安公司支付的房租,而超过合同约定日期3天,房东有权解除与中介的租赁合同。”马明如是说。
为了解决租房纠纷,马明联系了北京悦安公司,要求该公司在与房东解除合同前,将房租交给房东,但该公司一直未向房东支付房租。后来,房东向北京悦安公司发出了解除合同告知书。马明表示:“现在,房东已出售了房子,让我在4月份搬出房子。”
马明还向新京报记者透露,今年3月25日,北京悦安公司的孟某某给自己打了一张欠条。根据该欠条显示,孟某某收取租客马明押金和租金4万余元,于2023年5月25日前全部还清。
北京悦安公司的孟某某给马明打了一张欠条。受访者供图
对于北京悦安公司给租客打欠条的处理方案,多位租客并不认可。这些租客表示:“据我们了解,已经有租客拿到过北京悦安公司的欠条,但等到欠条过期后,该公司并没有支付欠款。”
关于马明所述的情况,记者联系到了马明所租房子的主人,但未就此事获得对方进一步回应。
针对上述租客所反映的问题,新京报记者拨打了租赁合同中所留的北京悦安公司方面电话,接电话的人员称:“我现在已经从该公司离职,但可以将租客遇到的问题转达给公司的相关负责人。目前,我们已经给相关租客打了欠条,租客如果觉得不妥,可以寻求司法途径解决。”
难点:
“二房东”转租发生纠纷,房东能赶走租客吗?
在日常生活中,“二房东”转租的现象并不鲜见。一般运作模式为房主(指房东)将房屋租赁或委托交由中介(指二房东)经营,租客可拎包入住。不过,房东、“二房东”与租客之间也时常发生纠纷,尤其是在“二房东”违约的情况下,房东与租客的租赁关系该如何处理成为一道难题。
对于“二房东”欠房租、房东能否赶走租客的问题,北京英淇律师事务所主任夏广域律师表示,类似问题还要具体情况具体分析。如果在房东与“二房东”之间明确约定,允许“二房东”将房屋转租给第三人,“二房东”与租客之间的转租合同就是有效的,房东的权利就会受到“二房东”与租客之间合同的限制。在这种情况之下,如果租客向“二房东”支付租金后,“二房东”未向房东支付房租,法院一般不会支持房东赶走租客。反之,如果“二房东”未经允许,私自将房屋转租,转租合同就不能限制房东的权利,房东可以收回房屋。
值得注意的是,一旦房东与“二房东”签订房屋委托经营合同,“二房东”如果出现资不抵债的情况,房东基本上都会与“二房东”一起承担责任。租客可以要求房东继续履行合同,或者依据合同相对性向“二房东”索要赔偿,房东如有损失,再基于租赁关系和合法的转租向“二房东”索赔。
据夏广域律师介绍,在租客已支付租金的情况下,“二房东”有义务在租期内向租客提供可正常使用、收益的租赁物。否则,租客有权解除合同,并要求“二房东”退还已交租金、保证金等,如还存在其他损失,亦有权一并主张。
支招:
“二房东”明知履约不能仍出租房子涉嫌欺诈,租客可报警
新京报记者注意到,近几年,很多租赁纠纷都是由于一些“二房东”的“高进低出”操作模式引发的。
北京市朝阳区政法委曾经发布消息指出,“高进低出”是指长租公寓作为中间商,高价从房东手中租来房子,却以低价租给租客。从表面上看,房东和租客都“占到了便宜”,但长租公寓经营一旦发生变化,房屋中介解除合同,最终房东及租客利益也将双双受损。在此提示,房东将住房委托给公司时,应多加了解周边住房的市场租金价格,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕。
另外,租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的,要慎重选择。签订住房租赁合同时,建议使用正规的北京市住房租赁合同示范文本,出租方作出的口头承诺应写进书面合同,双方应签字盖章。
夏广域律师提醒,租客尽量避免与“二房东”签订租赁合同,尽可能选择正规的中介机构来与房东签订租房合同。如果遇到“二房东”,可以要求“二房东”出具其与房东的租赁合同,并提供房东同意转租的书面凭证,还可以要求房东在转租合同上签字。
同时,夏广域律师建议,租客要求每月支付或双月支付房租。一旦发生“二房东”跑路的情况,可以使损失降低到最小。
“如果‘二房东’在明知与房东租赁到期等履约不能的情况下,仍旧将房子对外出租并收取费用,涉嫌欺诈,有可能升级为诈骗的刑事案件。”夏广域律师表示,遇到此类情况,租客可以第一时间向属地主管部门进行投诉或举报,还可以搜集证据向公安部门报案。同时,房东或者租客可以向法院提起诉讼,维护各自的合法权益。在此也建议,相关主管部门加强对房屋经纪、中介、长租公寓等机构的管理,争取把一些违法行为遏制在最初阶段。
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 吴兴发
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